Обследование зданий и сооружений - независимая экспертиза объектов на предмет их безопасности, устойчивости и общего состояния. Мероприятие включает комплекс исследований, на основании которых делается заключение о степени физического износа и рисках разрушения строительных конструкций.

Техническое обследование определяет, можно ли использовать постройку по назначению или вводить ее в эксплуатацию.

В процессе ТО освидетельствованию подлежат:

• фундаменты и несущие стены;
• перекрытия помещений, лестницы, колонны;
• балконы, эркеры, элементы жесткости.

Цель диагностики - оценить надежность строений, убедиться в необходимости капитального ремонта или реставрации, предотвратить аварийные ситуации.

ТО строительных объектов оценивается в ходе плановых и внеочередных проверок.

Поводом для внеочередных проверок служат особые обстоятельства:

• стихийные бедствия, пожары;
• обнаружение у здания деформаций и повреждений;
• изменение назначения и окончание нормативного срока эксплуатации строения.

Проведение плановых процедур регламентируется нормативными документами.

ТО организуется на добровольных и обязательных началах. Для добровольной проверки основанием служит инициатива собственника, запрос оценщика недвижимости или органа власти, а для обязательной - действующие законодательные акты РФ.

Также проводятся предупреждающие проверки, когда есть повод предполагать, что объект нуждается в восстановлении, усилении, модернизации.

Согласно ГОСТ Р 31937-2011, техническое обследование проводится с периодичностью:

• 1 раз в 10 лет при стандартных условиях эксплуатации сооружения, жилого многоквартирного дома;
• 1 раз в 5 лет при эксплуатации объектов, находящихся в сейсмически активных районах или подверженных воздействию неблагоприятных факторов, например повышенной влажности, вибрации.

Новое здание подлежит технической экспертизе по истечении 2 лет с момента его ввода в эксплуатацию.

Для объектов культурного наследия предусмотрен постоянный режим мониторинга.

ТО строительных объектов состоит из 3 этапов.

Изучение документов на объект исследования: проекта, техпаспорта, поэтажных планов, инженерно-геологических заключений о грунте, результатов прошлых проверок.

Составление плана работ с учетом технического задания.

Промежуточная стадия - осмотр сооружения для предварительного анализа состояния фундамента, стоек, балок, перекрытий, инженерного оборудования и электрических сетей, включая выявление видимых дефектов, потенциально снижающих прочность строения.

При осмотре наружных стен объектами поиска выступают искривления, выпучивания, отклонения от вертикального положения, коррозионные разрушения арматуры. При осмотре перегородок - прогибы, вмятины, трещины.

Осмотр колонн выполняется для установления их соответствия проектному положению, для выявления механических повреждений поясов, определения качества сварных швов.

По окончании визуального обследования утверждается программа мероприятий.

Инструментальные обмеры: измерение прочности, толщины, несущей способности всех частей здания. Лабораторные анализы проб материалов, геодезические исследования. Установление причин образования повреждений и дефектов.

Контрольные статистические расчеты строительных конструкций с использованием программного обеспечения. Обработка данных, оценка технического состояния постройки. Подготовка и выдача отчета. Разработка рекомендаций.

На этом этапе происходит фиксация данных, полученных в ходе обследования, зданию присваивается техническая категория:

1. Нормативная.
2. Работоспособная.
3. Ограниченно-работоспособная.
4. Аварийная.

Первая категория характеризуется отсутствием повреждений и позволяет эксплуатировать здание без ограничений. Вторая - наличием нарушений, не препятствующих нормальному функционированию сооружения и не влияющих на способность конструкций выдерживать нормативную нагрузку. Третья свидетельствует о снижении несущей способности объекта без риска потери устойчивости или опрокидывания, обязывает собственника принять меры для приведения его в исправное состояние. Четвертая запрещает использовать постройку вследствие опасности ее обрушения.

Техническое заключение состоит из 2 частей:

• текстовой: полное описание строения с учетом выявленных недостатков, выводы экспертов;
• графической: проектные листы, планы, фотографии объекта, чертежи.

В конце даются рекомендации по взаимодействию с сооружением, устранению проблемных зон. Делаются выводы на предмет технологической целесообразности эксплуатации здания, экономической рентабельности планового ремонта или архитектурной реконструкции. Прогнозируется уровень безопасности постройки.

Заключение - официальный документ, имеющий юридическую силу. Заключение может предъявляться в надзорных и судебных инстанциях в качестве доказательства.

Согласно СП 13-102-2003, к техническому аудиту допускаются организации с материально-технической базой. Квалификация фирмы подтверждается допуском СРО - лицензией государственного образца на оказание услуг инженерно-технического проектирования.

Стоимость ТО зависит от объема работ, назначения здания, площади застройки, сопутствующих факторов, осложняющих исследования.

Итоговая цена рассчитывается на основании СБЦП - "Справочника базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений".

Для расчета ориентировочной стоимости можно воспользоваться калькулятором на официальном сайте компании-исполнителя.